투자 대출

마지막 업데이트: 2022년 5월 26일 | 0개 댓글
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12.16대책 LTV 규제, 2021년 4월 기준 (출처: 기획재정부 via 한겨례)

투자 대출

상담전화 010-7631-2370 온나라에이엠씨(주)

부자가 되려면 부동산을 알아야 한다고, 대부분의 재벌은 부동산에 대한 투자를 아끼자 않는 다고 한다.

재산 증식의 수단 가장 유망한 것을 부동산으로 인식하고, 부동산 투자 중에서 가장 주목을 받고 있는 것은 역시 경매시장이다.

여러 가지 문제점을 갖고 있어 그에 대한 할인 가격으로 매수되기 때문에 경매의 매력은 무엇보다 일반 시장의 가격과는 많은 차이가 있다.

그러나 경매라는 인식은 아직도 두려움의 대상이 되어 높은 관심은 있지만 실질적인 활용에 있어서는 매우 미비한 편이다.

경매에 대한 기본적인 투자 개념

1.경매라는 고정관념을 버려라.

망한집, 재수없는 집, 큰 손해를 볼 수 있다던데, 사기꾼 등 많은 두려움의 요소가 도사리고 있지만 그러한 두려움으로 인하여 기회의 가치가 높다고 볼 수 있다. 따라서 경매 투자시 전문적인 인력을 활용하면 매우 효과적인지만 그렇지 못할 경우 부지런히 발품을 팔아 투자해보면 생활법률도 배우게 투자 대출 되고 부동산에 대한 감각을 키우게 된다.

2.정보가 최고의 돈이다.

좋은 물건을 고르기는 경매시장에서 하늘에 별따기 만큼 경매에서는 어렵다.

부산, 창원 , 울산의 월 경매 건수가 약 1000건 정도 이르고 있다.

이렇게 많은 물건 중에 1개의 좋은 물건을 고르기에는 수없는 발품을 팔아야 하고 마음에 드는 물건이 있다고 해서 입찰을 통하여 경락을 받는 것도 매우 불확실 하다.투자 대출 투자 대출 투자 대출

그렇다고 발품을 팔지 않으면 대상 부동산에 대하여 알 수 없고 매우 위험한 상황을 초래 할 수 있다.

따라서 부동산 정보제공업체에서 제공하는 다양하고 많은 정보를 사전에 충분하게 습득한 후 발품을 팔게 되면 매우 효과적인 시간 절약과 비용을 절감 할 수 있다.

3.분명한 목적과 기간 투자자금을 설정하라.

장단기 투자계획과 투자자금의 규모와 대출 규모를 설정하고 투자용도와 투자 기간 그리고 재매각 기간 또는 수익률 등을 미리 설정하여 투자하면 보다 효과적인 물건의 선별과 선택이 이뤄 질 수 있으며 너무 막연하고 무리한 수익률의 기대는 취득하기 어려울 뿐더러 투자 대출 많은 기회비용을 잃을 수 있다.

4.공부상 자료와 현황을 꼭 확인하여야 한다.

대상물건에 따라 공부상 자료와 현황 상황이 다른 경우가 매우 많으며 현황에 따라 주택임대차, 상가임대차 등의 법적 해당 사항이 달라 질수 있고 이러한 사항은 권리분석에 큰 영향을 미치기 때문에 꼭 확인 하여야 한다.

기본적으로 대상물건의 현황보고서, 임대차관계 보고서, 감정평가서, 등기부등본, 건축물 대장, 토지이용계획확인원, 건축물대장(임야 대장), 등은 꼭 확인하고 대상물건의 현황과의 차이 등을 꼭 분석해야 한다.

5.권리관계 분석은 가장 기본이다.

경매 대상 부동산은 매각 물건에 대한 각 이해관계인이 얽혀 있으며 해당 법률도 매우 다양하게 적용되기 때문에 권리분석의 어려움이 매우 많다. 그러나 이러한 복잡성이 한계수요를 나타내기 때문에 매수가격에 대한 이점으로 다가올 수 있다.

민사집행법 개정으로 인하여 보다 수월하게 진행이 되고 있지만 기본적인 권리분석만 알고 투자 했다간 낭패를 볼 수 있으므로 신중에 신중을 기하여 투자 하여야 한다.

특히 소멸되지 않는 가압류, 가처분, 가등기 등의 보전절차가 있는 경우와 예고등기가 있는 물건들은 조심 하여야 한다.

특히 권리분석은 공부상 자료만 가지고 이뤄 질 수 있는 것이 아니므로 현장 확인과 함께 이뤄져야 하므로 탁상 분석은 큰 위험을 초래 할 수 있고 큰 오류를 범할 수 있다.

따라서 깊이 있는 분석이 보다 요구되어 지는 대상물건은 투자자의 확신이 없을 경우 전문가에게 의뢰하는 것이 바람직 할 수 있다.

6.부동산 명도는 경매에서 꽃이다.

권리분석과 현황 파악 가치분석이 모두 이뤄지더라도 명도 해결을 하지 못하게 되면 완전한 재산권 행사를 하지 못하는 경우가 있다.

경매는 이러한 대상물건을 미리 파악하여야 하며 그러한 명도 비용이 매수가에 영향을 주게 된다.

매수가 이뤄 진 후 완전한 소유권을 행사하기 위하여 강제집행을 통하여 집행하는 경우가 있지만 원만한 합의는 양자를 모두 좋게 할 수 있고 또한 재계약 등의 다양한 방법이 모색 된다.

이러한 사항을 사전에 짚고 넘어가야 보다 후회 없는 결정을 할 수 있다고 볼 수 있다.

예상 매수가는 권리분석 및 명도 외에 대상물건에 대한 가치 분석과 향후 기대되는 개발 방법과 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 시나리오의 작성이 필요한 사항이다.

즉 예상 매수가로 기대되는 현금흐름(보증금, 월세,)과 재매각시 기대되는 재매각 기대가치, 리모델링, 개발 등 많은 시나리오가 돌출 될 수 있으며 이러한 시나리오는 숙련된 전문가도 예상하기 힘들며 매우 다양하고 포괄적이며 창조적이라고 할 수 있다.

이러한 원인을 근거로 한 데이터의 파악이 최우선 순위가 되어야 하며 현장의 다양한 전문가의 조언 참고 하면 도움이 될 수 있다.

8.다양한 전문가를 찾아라.

부동산 전문가라고 하여 모든 분야에 대하여 전통할 수 없으며 부동산이라는 재화의 특성상 매우 복잡하고 다양하므로 각계의 전문적인 지식인이 필요하다.

따라서 그러한 전문가를 찾기 또한 매우 어려우며 어떠한 상담을 받아야 할지? 누구에게 상담을 받아야 할지 매우 어려운 부분이 많다.

일반적으로 경매 대상의 컨설팅은 변호사 사무실과 법무사 사무실에서 경매대상에 대한 처리와 입찰대리 등을 할 수 있으며 중개법인에서 권리분석 및 알선, 상담을 받을 수 있으나 상담자체가 투자 대출 매우 어렵다.

이러한 이유는 수요자 측에서의 컨설팅 인식 부족과 컨설팅 수수료에 대한 부담감과 신뢰성의 미약으로 인한 것과 경매 부동산 컨설팅의 전문화가 부족하며 부분별한 업체의 난발, 수익악화에 따른 소비자의 신뢰성 결여, 컨설팅에 대한 전문가의 난발 등 여러 가지 요인을 들 수 있다.

온나라에이엠씨(주)취급 금융

당사자금,개인자금, 상호금융,저축은행, 캐피탈, 1금융

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온라인 투자 연계 금융(P2P금융), 후순위 담보대출 받기, 중금리로 투자하기.

중금리 시장이 뜨겁다. 중금리로 아파트, 주택 담보 대출을 받는 사람들은 넘쳐나고, 이에 투자하는 사람들은 넘쳐나고 있다.

재테크에 관심 있는 사람들은 언제나 중금리 상품에 대한 수요와 갈망이 있었다. 은행 예·적금은 2010년대 중후반 이후 줄곧 2%~3% 수준에 머물렀고, 펀드와 주식을 하자니 원금 손실 걱정에 선뜻 투자하지 못했다. 용기 있는 소수의 몇몇 사람들이나 주식이나 코인 투자를 하였지만 코로나 빔, 붓따빔을 맞기 일수였고, 하락장에도 존버 한 몇몇 사람들은 최근 원금 회복하나 싶었는데, 살인적인 물가로 인한 미 연준의 빅 스텝으로 인해 또다시 원금은 삭제되기 시작했다.

반면, 소위 쩐이 있는 사람들은 대출 규제에 발목이 잡혔다. 2010년대 중후반 이후 정부의 담보대출 규제, 세제 개편, 법인 투자 규제 등으로 인해 돈은 있으나 2주택 이상 보유하기가 선뜻 꺼려지는 기조가 팽배해졌다. 설사 여유가 있어 2주택 이상 보유하더라도 대출 규제에 막혀 레버리지 투자를 하는 것이 불가능하게 됐다. 담보여력은 충분한데 정책적인 이유로 인해 돈을 빌릴 수 없어 부동산 소유자 입장에서는 참으로 답답한 상황이 되어버린 것이다.

그러던 와중 틈새를 비집고 들어온 것이 있었으니 온라인 투자연계 금융, 소위 말하는 P2P금융이다. 21년 '온라인 투자연계 금융업 및 이용자 보호에 관한 법률'(이하 '온투법') 제정을 통해 금융위원회에 감독권한이 생기고, 준법감시인 제도, 투자자 보호 제도가 생겼으며, 이러한 온투법 제정은 P2P금융이 '온라인 투자 연계 금융업'이라는 새로운 제도권 금융으로 인정받게 되는 계기를 만들어주었다. 그리고 법 제정과 함께 온라인 투자 연계금융협회가 창립되었는데, 2022년 7월 현재 41개 사가 정회원으로 가입되어있으며, 초대 협회장은 금융감독원 출신 임채율 前국장이 맡았다.

P2P금융은 여러 상품을 취급하는데, 일반 은행에서 취급하는 담보대출, 신용대출부터 증권사나 2금융권에서 다루는 건축자금, PF대출까지 매우 광범위하게 다룬다. 온라인 투자 연계금융협회에서는 각 회원사의 주요 취급 상품을 분류해놓았는데, 41개 회원사 중 후순위 아파트, 주택 담보대출을 취급하는 회원사가 23개로 절반 이상을 차지하고, 다음으로 신용대출, 어음·매출채권 담보가 그 뒤를 잇고 있다.

온라인투자 연계금융협회 정회원 현황

온라인투자 연계금융협회 정회원 현황

P2P금융은 중금리 시장을 타깃으로 하는데, 업계에서 출시하는 상품의 이율을 연 5%~15% 수준(세전)이고, 구체적으로 들어가 후순위 주택 담보대출을 투자 대출 기준으로 삼으면 연 9%~11% 수준(세전)에 이른다. 사실 중금리 시장을 타깃으로 삼을 수밖에 없는 게, 전통 금융상품인 주택, 아파트 등 담보 대출의 경우, 시중 은행권이 꽉 잡고 있는 상태라 후순위 주택, 아파트 담보대출이 자연스레 주 취급 상품이 되면서 부실 및 후순위 인 점을 감안하여 대출금리는 자연스레 중금리가 되었고, 신용대출, 부동산 PF는 선순위라 하더라도 위험성을 고려하면 중금리 또는 고금리 상품이 될 수밖에 없기 때문이다.

투게더펀딩 투자모집 완료 상품, 투자모집 예정 상품

다소 높은 금리에도 불구하고 주택, 공동주택 등 주거용 부동산 소유자들의 대출 수요는 적지 않다. 후순위 담보대출을 주로 취급하는 투게더펀딩는 2022년 6월 기준 누적 대출액이 1조 4,890억 원 이르고 매일 5개 내외 , 총 3억 원 내외의 후순위 담보대출 상품을 출시하고 있고, 에잇퍼센트는 2022년 7월 27일 기준 누적 대출액 5,031억 수준에 이르고, 매일 3개~5개, 총 2억 내외의 후순위 담보대출 상품을 출시하고 있다.

NICE abc 투자 모집 예정 상품, 투자 모집 예정 상품

이외에 어음·매출채권 담보를 주로 취급하는 niceabc는 nice그룹의 오랜 신용 평가 모델을 기반으로 2022년 7월 27일 기준 약 5,081억 수준의 대출을 진행하였고, 역시나 매일 다수의 상품을 출시하고 있으며, 부동산 PF, 건축자금을 주로 취급하면서 22년 6월 기준 누적 대출액이 960억 수준에 이르는 위펀딩의 경우에도 주기 적으로 상품을 출시하고 있다. 총 41개 회원사에서 P2P상품을 연일 수십억 원씩 매일 쏟아내는데, 마감이 지속되고 있는 상황이다.

이처럼 매일 수십억의 P2P상품은 무슨 돈으로 마감되는 것일까? 내 생각에는 사회 초년생의 피땀 어린 돈과 4050의 여유 있는 현금으로 마감되는 것이라고 생각한다. 티끌 모아 투자하는 사회 초년생이든 넉넉한 현금으로 투자하는 4050이든 P2P금융 상품에 투자하게 되면 통상적인 임대수익률 이상의 수익률을 맛보게 되니 마다하기가 쉽지 않다. 후순위 주택담보대출을 기준으로 세전 연 9%~11% 수준의 이자소득은 저금리 시대에 참으로 매력적인 수익률임은 분명하지 않은가. P2P금융이 위험하다고 생각할 수 있지만 담보여력이 충분한 상품을 골라내는 눈만 있다면, 원금 손실에 대한 걱정도 덜 수 있다. 그런 눈을 갖춘 사람들은 현재 수억씩 P2P금융에 투자하고 있다. 약칭 '피자모'라고 투자 대출 알려진 네xx 카페에는 법인 자격으로 수억씩 투자하는 사람들이 여럿 보인다.

경기 구리 인창2단지주공 아파트 2호 8차

*NPL 매입확약 : 부실 발생 시 어니스트펀드와 협약된 NPL(부실채권)매입업체를 통해 원금 전액을 매각하여 상환 재원을 마련하는 투자자보호장치이며 매입확약비용은 어니스트펀드가 부담합니다.

기본정보 이미지

주택 근저당권의 채권최고액을 대출금액의 130%로 설정

상환 지연 시 임의경매 등 개별 추심 활동 진행

제휴 NPL 매입업체로의 채권 매각을 통한 원금 회수

권리 관계 불일치로 인한 손실을 보호하는 부동산 권리보험 가입

  • 본 투자 상품은 기존에 출시되었던 ‘경기 구리 인창2단지주공 아파트’ 상품과 대출자 및 담보물이 동일하며, 대출 실행 이후 추가로 투자 대출 투자 대출 신청한 대출 건이니 투자에 참고 바랍니다.
  • 본 투자상품은 당사 전문심사역이 온투업법 감독규정 시행세칙 제11조의 전문가 확인사항에 대한 확인을 완료하였습니다.
  • 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있으며, 이 경우 투자 수익은 실제 대출 실행일부터 발생합니다.

담보력 분석

대출자 정보

경기 구리시 건원대로76번길 39

담보가치7.5억원(KB부동산 시세)

  • 선순위 대출금
  • 기타 선순위
  • 어니스트펀드 대출금
  • 담보가치 잔여금액
  • 본 담보물이 위치한 경기도 구리시 인창동의 최근 6개월 평균 경매 낙찰가율은 147.34% 입니다.
  • 경매 낙찰가율은 법원경매정보 기준 감정가 대비 낙찰가 비율을 의미합니다.
  • 기타 선순위는 임대차보증금을 의미합니다.
  • 담보물 회수예상가액은 (담보가치 * 경매 낙찰가율)에서 선순위 대출금을 제외한 금액입니다.

위험성 분석

상환시나리오

주요리스크

기타(증빙자료 등)

대출자 자력 상환

대출자는 대출 기간 동안 이자를 상환하며, 대출 만기가 도래하면 본인의 소득 및 자산을 통해 원금을 상환합니다.

당사 리파이낸싱

대출자가 대출 만기 연장을 희망하는 경우, 어니스트펀드는 대출자의 정상 상환 이력 및 투자 대출 상환 능력과 만기 시점의 담보물의 담보 가치를 고려하여 리파이낸싱을 진행합니다.

제휴 NPL 매입업체를 통한 채권 매각

매입확약이 완료된 제휴 NPL 매입업체를 통해 본 대출 원금의 100% 금액으로 채권을 매각합니다.

자주 묻는 질문

본 투자 상품의 대출 실행 계획은 어떻게 되나요?

본 투자 상품은 총 1.35억원의 대출 실행을 위해 모집하는 상품이며, 모집 현황에 따라 본 투자 상품의 모집 금액이 조정될 수 있습니다. 모집 금액이 조정되는 경우, 잔여 모집 금액은 다음 차수의 상품으로 연달아 오픈될 예정입니다. 원칙적으로는 대출자가 요청한 대출 금액이 모두 모집되어야 대출이 실행되며, 모집이 저조한 경우 대출 실행이 지연되거나 본 투자 상품이 취소될 수 있는 위험이 있습니다.

추심과 채권 매각은 어떤 절차로 이뤄지나요?

어니스트펀드는 자체 추심 전담팀을 통해 온라인투자연계금융업법 및 채권의 공정한 추심에 관한 법률을 준수하는 선에서 면밀하게 채권을 추심하고 모니터링합니다. 만약 수익금이 연속으로 3회(2개월) 연체되거나 투자 원금이 만기를 넘길 경우, 채권 매각 절차를 진행하게 됩니다. 채권의 추심과 매각 과정에서 발생한 비용은 해당 채권의 회수금액에서 공제될 수 있으며, 이 경우 투자자에게는 잔여 회수금액이 지급됩니다. NPL 매입확약이 되어있는 경우에는 제휴 NPL 매입업체를 통해 매각을 진행하게 되며, 확약이 되어 있지 않은 경우에는 다른 매입업체를 통해 매입의향을 타진하여 채권 매각을 시도합니다. 채권 매각가는 원금 이상을 기준으로 하되, 사전에 매입확약이 되어있지 않은 채권의 경우 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 채권 매각 대금이 어니스트펀드에 지급되는 시점은 채권 매각 계약일로부터 최대 30일이 소요될 수 있으며, 투자자에게는 매각 대금 수령일로부터 1영업일 이후에 지급됩니다. 만약 채권 매각이 어려운 경우에는 임의경매를 통해 채권 추심을 진행합니다.

부동산 권리보험이란 무엇인가요?

부동산의 등기부와 실제 물권 관계가 일치하지 않거나, 이중 매매, 공문서 위조 등 기타 사유로 인해 문제가 발생하여 손실이 발생했을 경우, 그 손실액을 보상해 주는 보험을 말합니다. 어니스트펀드는 최종 대출 승인 전, 부동산 권리보험 가입을 통해 권리관계로 인해 생길 수 있는 문제를 사전에 방지합니다.

조기상환은 어떤 경우에 발생하나요?

투자시 유의사항

  • 본 투자 상품은 '온라인투자연계금융업 및 이용자 보호에 관한 법률'에 의거한 온라인연계투자 상품입니다.
  • 어니스트펀드는 고객에게 직접 투자를 권유하지 않습니다. 어니스트펀드는 투자자가 어니스트펀드가 제공하는 정보를 확인하고 자체적인 판단으로 투자할 것을 권고합니다.
  • 본 투자 상품은 다양한 보호장치를 지니고 있음에도 불구하고, 원금 손실이 발생할 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 조기 상환이 가능합니다. 따라서 조기 상환 발생 시, 투자 원금은 투자자분들께 지급되고 모집 시 고시된 예상 투자 수익이 변동될 수 있습니다.
  • 본 투자 상품은 대출자의 사정, 대출선행조건 미충족, 모집 지연 등의 사유로 예상 대출 실행일보다 대출 실행이 지연될 수 있습니다.
  • 투자 모집 마감 후 계획사항 및 선행 조건 이행 상황을 재검토하여 대출을 실행하며, 대출을 실행하지 않을 경우에는 즉시 투자 원금을 예치금 계좌로 환불해 드립니다. 또한, 본 투자 상품은 대출 채권에서 발생하는 원리금 수취권 매입 계약에 기반하기 때문에 대출 실행일 이전(투자 모집 기간 포함)의 기간에 대한 이자는 계산되지 않습니다.
  • 상환금 지급은 일반적으로 대출자의 상환일로부터 1 영업일이 소요되며, 최대 5 영업일까지 소요될 수 있습니다. 대출자의 상환일부터 상환금 지급일까지의 이자 수익금은 발생되지 않습니다.
  • 온라인연계투자 상품의 특성상 투자 모집 마감 이후에는 원칙적으로 투자 취소가 불가합니다.
  • 투자한 상품의 채권 현황, 상환 일정, 연체, 손실 등 투자자 공지 사항은 마케팅 수신동의 여부와는 별개로 발송될 수 있습니다.
  • 투자 수수료는 매월 상환금 지급일 직전 원금 잔액의 0.1%에 해당하는 금액이며, 해당 금액을 차감한 금액이 상환금 지급일에 투자자분들께 지급됩니다. 중도 상환 시에는 수수료를 일할 계산하여 차감한 뒤 지급합니다.

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㈜어니스트펀드
대표 서상훈
사업자번호 184-81-00063
온라인투자연계금융업 등록번호 : 2022-25

㈜어니스트펀드는 투자원금과 수익을 보장하지 않으며, 투자 손실에 대한 책임은 모두 투자자에게 있습니다.

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대출금리 : 연 19% 이내 (연체금리 최고 연 20% 이내)
플랫폼 이용료, 법무비 등 부대비용이 발생할 수 있으며,
대출유형에 따라 중도상환수수료(0~3%) 등 조기상환 투자 대출 조건이 적용될 수 있습니다.

이자 외 별도로 중개수수료를 요구하거나 받는 것은 불법입니다.

과도한 빚은 당신에게 큰 불행을 안겨줄 수 있습니다.
대출 시 귀하의 개인신용평점 혹은 귀사의 신용등급이 하락할 수 있습니다.

[재테크와 금융투자] ⑨-2 신용과 대출 규제

신용 대출 시 대출금액/금리 결정 요인

2. 개인신용

2.1 개인신용등급

- 개인신용 조회회사 (CB, Credit Bureau) : 개인의 여러가지 신용정보를 수집하여 1~10등급까지 분류

개인 신용등급

- 개인신용등급은 신용조회마다 평가 비중의 차이가 있음

개인신용등급 평가 활용 비중

2.2 개인신용정보 확인

1) 신용정보 확인 관련 회사

  • 한국신용정보원 : www.credit4u.or.kr
  • 코리아크레딧뷰로(주) : www.allcredit.co.kr
  • NICE신용평가정보(주) : www.mycredit.co.kr

- 신용은 단기간에 나빠질 수는 있지만 단기간에 향상되기는 어려움

3. 대출규제

- 정부가 과도한 대출을 막기 위해 개인의 경제적 처지에 따라서 대출금의 상한선을 정하는 경우

3.1 LTV (Loan to Value) : 주택담보대출 인정비율

- 주택을 담보로 금융회사에서 대출을 받을 때 해당 주택 가격에 대한 대출의 크기를 나타내는 비율

- $ LTV비율 = (대출금 크기/주택가격) × 100 $

  • 예: 시가가 5억인 아파트를 담보로 2억원 대출 받았다면
    • LTV = (2억/5억)×100 = 40%

    2) 현재 LTV 적용 비율 (2021년 기준)

    • 조정대상지역 : 투자 대출 9억 이하분 50%, 9억 초과분 30%, 서민 및 실수요자 9억 이하 60%
    • 투기지역, 투기과열지구 : 9억 이하분 40%, 9억 초과분 20%, 15억 초과 0%, 서민 및 실수요자 9억 이하 50%

    12.16대책 LTV 규제, 2021년 4월 기준 (출처: 기획재정부 via 한겨례)

    나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다(잭파시(최경천) 저)_무조건 오를 부동산 찾는 나만의 투자 도구 만들기(4)

    공급흐름의 변화를 보고 투자 대상과 매수 타이밍을 잡을 수 있다.
    서울 강남 원룸 오피스텔 투자는 땅값 상승에 따라 보급형 오피스텔을 더 이상 공급하지 않는 시장 상황을 알아채고, 얼마 남지 않은 보급형 오피스텔을 플피에 매수하는 전략이었다.

    → 자신만의 투자 원칙에 따라 성공 경험이 많아질수록 원칙은 더욱 세밀해지고, 실패 확률은 낮아짐

    06. 바쁜 투자자를 위한 효율 높은 임장 지도 만들기

    집을 보면 볼수록 그전에 안 보이던 것들이 보이기 시작, '감'도 생김

    임장 갈 지역의 지도 캡처, 지도 위에 아파트 정보 투자 대출 정리 (아파트 이름, 연식, 평형, 계단식 여부, 세대수, 공시가격, 투자타당성 지표 등), 단지별 이동 동선도 표시

    같은 지도를 2장 캡처해 1장에는 아파트 기본정보와 투자타당성지표 점수를, 2장에는 실거래평균, 공시가격, 가격타당성지표를 적는다

    되도록 많은 단지들을 비교해봐야 어떤 단지가 저평가 되어 있는지 알 수 있음

    Money Point 53

    지방 아파트 투자를 위해 임장을 간다면 한 번에 되도록 많은 곳을 보고 오는 게 좋다.
    잘 아는 지역이 아니기에 '시' 단위로 넓은 시야에서 단지들을 비교·분석해야 성공 확률이 높아지고, 수익성 높은 물건을 찾을 수 있다. 이를 위해 투자 타당성과 가격 타당성 지표, 단지의 기본 정보와 디테일한 이동 동선이 표시된 임장 지도를 미리 만들어두자.

    07. 꼼꼼하게 분석하는 임장 체크리스트 만들기

    :: 임장 시 공인중개사에게 물어봐야 할 것들

    소유주가 거주 중이면 매매 잔금일을 내가 새롭게 받는 임차인과의 전세 잔금일로 맞춰서 최소한의 금액으로 투자 가능

    임차인이 거주 중이면 기존 임차인이 나가는 조건(명도)으로 계약을 할 수 있는지, 아니면 기존의 세입자를 승계해야 하는 조건인지 파악

    Money Point 54

    임장지도가 임장 계획표라면, 임장 체크리스트는 하나의 집을 볼 때 무엇을 확인해야 하는지 목록화 한 도구다.
    처음엔 불편하더라도 딱 100채만 체크리스트와 함께 임장을 해보면, 나중에는 체크리스트 없이도 어느 정도 견적을 낼 수 있다.

    Money Point 55

    부동산 중개소 사장님과 대화를 통해 매도자가 물건을 내놓은 이유, 급매라면 싸게 나온 이유, 아직 인터넷에 올라오지 않은 신고가나 실거래가, 그 지역의 시장 동향과 지역적 특성 등 다양한 정보를 얻을 수 있다.
    운이 좋으면 사이트에 올라오지 않은 서랍 매물도 얻을 수 있다. 그래도 현장이 중요한 이유다.

    :: 부동산중개소에 물어보면 좋을 질문 리스트

    최근에 비싸게 나간 물건이 있나요? → 중개사들간 공유

    여기 지금 전세 물건은 몇 개나 나왔나요? → 투자 리스크 파악 가능

    네이버 보고 왔는데요. 이것보다 더 싸게 나온 건 없나요? → 안전마진 확보를 위해 꼭 필요

    이 물건 보러 온 사람은 없었나요? 그때 왜 거래가 투자 대출 안 됐죠? 이 매물로 전화가 얼마나 왔나요?

    → 가격은 공급과 수요에 의해 결정. 동일한 공급가격에 수요가 여럿이라면 가격이 올라감

    4. 재테크 실천 포인트

    1) 오피스텔 투자 원칙을 기억하고, 투자 물건에 대한 분석 시 활용해보자.

    2) 바쁜 직장인의 시간인 황금과 같으므로, 임장지도, 체크리스트 등 꼼꼼한 도구들을 준비하고, 중개소 소장님께 여쭐 질문리스트도 미리 만들어 효율적으로 임장하는 습관을 들이자.

    저평가 되어있는지 판단하기 어려운 오피스텔에 대해 나름의 투자 원칙을 만들어 매수하는 방법을 보면서 오피스텔이 아닌 빌라나 상가, 토지 등 가격 판단이 어려운 투자시에도 적용해보면 좋을 것 같다는 아이디어를 얻었다


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