절세전략

마지막 업데이트: 2022년 6월 25일 | 0개 댓글
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천소영 전문가 (스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가)

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작년 하반기부터 우리나라의 부동산 시장이 가격 하락세이다. 부동산 가격이 절세전략 절세전략 내력감에 따라 자녀에게 부동산 등 재산을 증여하려는 추이가 많아졌다. 특히 재산 증여시 세금을 고려하지 않을 수 없는데, 증여세와 양도소득세를 최소한으로 부담하면서 자녀에게 재산을 물려주는 방법을 많이 물어온다. 여러가지 상황을 고려해야 하지만 ‘부담부증여’는 좋은 방법중에 하나이다.


부담부증여란 증여자가 자기 소유 재산을 타인에게 증여하면서 동시에 증여재산과 관련된 채무를 수증자에게 승계시키고 수증자가 이를 승낙한 경우에 이뤄지는 증여계약을 말한다.

예컨대 아버지가 소유한 시가 5억원인 아파트 1채를 아들에게 증여하면서 그 아파트를 담보로 차입한 대출금 2억원을 아들이 승계하는 경우다. 아파트의 취득가격이 3억이라고 가정하자(기타 장기보유공제 등은 없고, 이 주택은 과세되는 1주택이다.)
세금은 다음의 표와 같다.

위의 표에 의하면 부담부증여에 의할 경우 증여세와 소득세와 주민세의 총계는 59,438,500원이다. 그러나 전부를 증여할 경우 증여세는 84,000,000원이다.

대상 부동산의 종류, 취득시기, 취득가액에 따라 부담부증여는 양도의 경우보다 세금 부담액이 오히려 많은 경우가 발생할 수 있다. 따라서 양도와 증여 또는 부담부증여 중 어느 방법이 절세에 유리한지는 딱 잘라 말할 수는 없다.

사례별로 계산해 보고 판단할 수 있으나 중과세되는 2주택 이상(주택의 경우 2010년까지 중과세율 한시적 완화)이나 비사업용 토지 등은 부담부증여가 일반적인 증여보다 불리한 경우가 많다. 하지만, 일반 부동산인 경우에는 부담부증여를 이용하는 것이 일반적인 증여보다 세금을 적게 부담할 수 있다. 물론 이 경우에도 채무액을 얼마로 정하는 것이 최적의 절세 모형인지 적합한 채무액을 절세전략 찾아야 한다.


부담부증여 시 인정된 모든 채무에 대한 원리금 상환 내역이 국세청의 전산시스템을 통해 체계적으로 관리되고 있기 때문에, 사후에 수증자인 아들이나 딸들이 인수한 대출금 또는 전세보증금을 부모가 대신 변제한 경우에는 수증자에게 증여세가 과세됨을 유의해야 한다.

또, 금융기관의 차입금이 있는 재산을 자녀에게 증여 시 금융기관의 채무가 자녀에게 승계되었을 때 부담부증여가 아닌 증여로 신고한 경우에는 사후에 증여자에게 양도소득세와 양도소득세 관련 가산세가 부과되므로 특히 주의해야 한다.

우리나라 전체 기업 중 99%는 중소기업이다. 하지만 국세청 자료에 따르면 법인세를 신고한 59만 2,000개 중에서 영업실적 부진에 따른 결손 등을 이유로 법인세를 부담하지 않은 기업이 47.1%에 달하는 27만 9,000여 개로 나타날 만큼 중소기업이 이익을 내는 것이 쉽지 않다.

이는 중소기업의 생산성이 낮기 때문이다. 기술과 인력에 많은 투자를 해야 하지만 현실적으로 중소기업의 자금에는 한계가 있기에 지속적인 투자가 어렵다. 실제로 중소기업 CEO들에게 기업 운영의 어려운 점을 질문하면 ‘사업 운영자금과 기술 및 제품개발 자금의 부족 그리고 거래처 확보의 어려움을 가지고 있다’는 답을 하고 있다.

이런 상황에서 중소기업에 과세되는 세금은 기업 대표 입장에서 매우 과도한 부담이 될 것이다. 작년 말 국세청 자료에는 2011년부터 2015년까지 5년간 법인세 납부 현황은 절세전략 절세전략 대기업은 0.57% 인상 된 반면, 중소기업은 15.43%가 증가한 것으로 나타났다. 결국 기업 대표들이 세금을 얼마나 합법적으로 줄이느냐에 따라 기업 운영의 어려움이 달라질 수 있는 것이다. 이에 대표들은 어렵게 창출한 매출과 수익을 효율적으로 관리하여 세금을 절감하는 것이 기술 및 제품을 개발하고 거래처를 확보하는 것만큼이나 중요하다는 인식을 가져야 하며 다음 사항의 점검을 통해 전략적 절세방안을 찾을 수 있어야 한다.

먼저 점검해야 할 것은 법인 정관이다. 정관은 기업을 운영하는 규칙과 같은 것으로 조직활동의 근거가 된다. 따라서 기업이 성장하고 더 많은 기업활동을 하게 되면 기업 상황에 맞는 정관을 절세전략 가지고 있어야 하는데 만일 그렇지 못하면 문제해결의 수단 부재로 과다한 세금을 납부해야 하고 기업에 막대한 손실을 가져올 수 있다.

전북에서 정밀부품을 생산하는 W 기업의 한 대표는 뛰어난 기술과 혁신제품으로 짧은 시간에 크게 성장하였지만 설립 초기 영업 관행과 대표 개인사정으로 과도한 가지급금이 발생하였다. 가지급금은 인정이자 발생과 법인세, 소득세를 증가시키면서 납품, 입찰, 사업제휴, 자금조달에도 불이익을 주는 등 기업에 막대한 손실을 주는 위험항목이다. 이에 한 대표는 급여와 상여금 지급 등으로 가지급금을 정리하고자 하였지만 정관 규정의 미비로 비용으로 인정받지 못하여 막대한 세금을 납부해야 했다.

따라서 법인 정관은 기업 상황에 맞게 주기적으로 변경해주는 것이 좋다. 즉 개정된 상법과 세법을 점검하여 현재 경영 방향에 맞도록 규정을 정리하고 명시해 둬야 부당하게 세금을 내는 것을 절세전략 막을 수 있으며 적법하게 세금을 절감할 수 있다.

다음으로 기업 위험을 조속히 정리해서 과도한 세금 발생을 제거해야 한다. 매출과 수익이 증가하 게 되면 그 만큼 세금 부담도 늘어난다. 하지만 재무적 위험을 정리하지 않아서 발생하지 않아도 될 세금을 발생시키는 경우도 많다. 대표적인 것이 가지급금과 가수금 그리고 미처분이익잉여금이다. 영업활동에서 어쩔 수 없이 발생하는 가지급금에 대해 과세당국은 업무와 관련 없는 대여금으로 보고 있기에 세무조사 대상이 될 수 있으며 4.6%의 인정이자 발생과 법인세와 소득세 증가에 이어 과도한 상속증여세로까지 이어진다.

또한 가수금의 경우 증빙자료 없는 수입이라면 매출누락 등 탈세 목적으로 보고 있어 탈세액 3배 이하의 벌금과 조세범처벌법으로 처벌 받을 수 있다. 아울러 과도하게 누적된 미처분이익잉여금은 기업의 순자산가치와 비상장주식의 가치를 높여 상속 및 절세전략 증여 시 막대한 세금을 발생시키게 된다. 아울러 폐업 시에도 주주배당으로 간주되어 배당소득세는 물론 건강보험료까지 부담해야 한다. 실제로 경북에서 제조업 T 기업을 운영하고 있는 형 대표는 가지급금으로 인해 인정이자, 법인세와 소득세 등을 합해 약 9천만 원 이상을 매년 내고 있으며 충남에서 생활용품을 생산하는 P 기업의 김 대표의 경우 가지급금의 지급이자로 매년 3천만 원 이상을 지급하고 있다.

아울러 기업에 가장 많은 세금부담을 주는 명의신탁주식도 반드시 환원하여 절세전략 세금위험에서 벗어나야 한다. 과거 2001년 이전 법인을 설립하기 위해 그 당시 상법상 발기인 규정을 맞추고자 어쩔 수 없이 명의신탁주식을 발행하였거나, 과점주주 간주취득세, 상속·증여세, 배당소득세를 회피할 목적으로 발행한 명의신탁주식의 경우 증여세, 양도세, 신고불성실가산세, 납부불성실가산세, 증권거래세 등 많은 세금을 발생시킨다. 더욱 기업이 성장하여 주식가치가 상승하게 되면 명의신탁주식에 부과되는 세금은 거의 폭탄 수준에 이른다. 아울러 명의신탁주식은 가업상속공제도 활용하지 못하게 함으로써 최고세율 50%에 달하는 과도한 상속증여세를 납부해야 할 수 있기에 세금부담을 이기지 못하고 결국 기업을 매각하거나 청산에 이르게 까지 한다.

대부분의 중소기업 CEO들은 기술, 시장, 자금 등 모든 여건을 갖추고 창업한 것이 아니라 열정과 노력으로 어려운 여건을 이기고 기업을 성장시켜왔다. 그러나 앞서 언급한 세금과 재무적 위험을 관리하지 못해 과도한 세금 납부로 인해 기업 상황을 악화시킨다면 인생을 잃은 것 같은 아픔을 겪을 것이다. 이에 미리 전문가와 상의를 통해 기업제도를 정비하고 효과적인 이익 환원 방안을 절세전략 마련하고, 각종 재무적 위험에 대해 세금을 절감하면서도 정리할 수 있는 방안, 세금납부재원 마련 방안 등을 준비하는 것이 바람직하다.

왕희영 전문가(스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가)

現) 스타리치 어드바이져 기업컨설팅 전문가

現) 전자신문 기업성장지원센터 기업컨설팅 전문가

前) 조세일보 기업지원센터 기업컨설팅 전문가

천소영 전문가 (스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가)

업계에 따르면 정부는 7·10 대책을 통해 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도소득세율을 40%에서 최대 70%로 올리고, 다주택자의 중과세율을 최대 20%포인트에서 30%포인트로 인상할 예정입니다.

현재 소득세법상 주택의 양도세 최고세율은 62%입니다. 양도차익에서 필요경비와 공제액을 뺀 과세표준이 5억원을 초과할 경우 기본세율 42%가 적용되고, 3주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 20%포인트를 중과했습니다.

현재 3주택자까지는 주택 가격에 따라 1~3%, 4주택 이상은 4%를 부과하고 있지만 내년부터는 주택 가액과 상관없이 2주택 세대는 8%, 3주택 이상 세대는 12%의 취득세율을 적용 받게 됩니다.

7·10 부동산 대책에 따른 절세 방안으로 다주택자가 집을 내놓지 않고 증여를 택할 것이란 우려가 나오자 강구된 조치인데요. 이에 따라 버티던 다주택자들도 절세를 위한 출구전략을 마련해야 되는 상황입니다.

“다주택자들이 말 그대로 사면초가에 놓였습니다. 팔지 않고 버티면 매년 보유세 폭탄을 맞게 되고, 팔자니 양도세 부담이 크고, 증여를 하려는데 취득세도 올린다고 절세전략 하니 세금을 피할 수 있는 우회 통로가 사실상 봉쇄된 것입니다” 부동산 전문가 J씨의 이야기입니다.

실제로 굵직한 부동산 정책 발표 이후에는 아파트 증여가 급증하는 현상이 반복돼 왔습니다. 한국감정원에 따르면 2017년 8·2대책 이후 9월에 전국 아파트 증여가 1년 전보다 49% 늘었고, 2018년 9·13대책 직후 10월 기준으로는 증여가 54% 증가한 것으로 나타났습니다.

부동산전문가 T씨는 “양도세 인상률 적용시점이 내년 5월 말까지 유예됐기 때문에 그 시점까지는 다주택자들이 출구전략을 결정해야 합니다. 일단 분위기는 매각보다 세부담에도 그대로 보유하거나 자녀에게 최대한 빨리 증여하는 쪽으로 기울고 있는데요. 대책 발표 이후 보유, 증여, 양도 등을 문의가 많습니다”고 말했습니다.

사진=NH투자증권 제공

NH투자증권 100세시대연구소는 4일 '금융소득 절세전략'을 주제로 THE100리포트 72호를 발간했다고 밝혔다. THE100리포트는 NH투자증권 100세시대연구소에서 매월 발간하는 리서치자료로 행복한 100세시대를 위한 생애자산관리와 100세시대 트렌드 등 다양한 주제를 연구한다.

이번 72호의 리포트 'ISA 만능이라 쓰고 필수라고 읽는다'에선 국내상장주식 거래가 가능한 중개형 ISA 신규 도입, 가입 대상 확대, 의무보유기간 단축 등 ISA의 단점이 보완되고 활용성이 높아진 만큼 우선순위에 두어야 할 필수 재테크 아이템이라고 강조했다.

'비과세종합저축, 고령자의 must-have item'에서는 만 65세이상 등의 가입자격, 5,000만원 납입한도 등의 제한이 있지만 비과세종합저축은 배당 및 이자소득에 세금이 전액 면제되는 가장 강력한 절세상품으로 고령자가 관심을 가질 필요가 있다고 언급했다.

'금융소득 종합과세 절세전략 4가지'에서는 금융소득은 다른 소득과 합산돼 누진세 적용 가능성이 있으므로 고소득자가 금융소득 종합과세를 대비하기 위한 절세전략 4가지를 제시했다.

NH투자증권 100세시대연구소 김진웅 소장은 "ISA, 비과세종합저축 등은 서민, 중산층 등의 재산형성이나 노후 자산관리에 도움을 주기 위해 만든 제도"라며 "절세금융상품을 한도까지만 잘 활용해도 부자까지는 아니지만 경제적으로 여유있는 삶을 누릴 수 있기에 가입할 수 있는 절세금융상품들은 일단 챙겨야한다"고 강조했다. THE100리포트는 NH투자증권 전국 영업점 또는 홈페이지에서 확인할 수 있다.

다( 多 )주택자들에게 4월은 ‘잔인한 달’이다. 사실 한발 늦었다. 3월 31일까지 주택을 처분하지 못한 다주택자들에게는 양도소득세 감면을 위한 출구가 매우 좁아졌다. 그렇다고 무작정 집을 팔 수 없어 ‘보유’로 가닥을 잡았다면, 지금이라도 증여나 임대주택 등록을 통해 양도세를 줄이는 대안 마련이 필수다.

다주택자 ‘최고 68.2%’ 양도세 중과

수도권 소재 주택 세 채에서 나오는 월세 수입으로 노후 생활비를 충당하고 있는 김모(62) 씨는 당초 아들이 결혼하게 되면 집 한 채를 물려줄 작정이었지만, 정부의 부동산 규제로 세금 압박이 커지면서 증여 시점을 앞당기게 됐다.

부동산 세금에 대한 김 씨의 우려는 괜한 걱정이 아니다. 다주택자를 정조준한 정부의 규제에 무작정 ‘버티기’로 대응할 경우 큰 낭패를 볼 수 있다. 만일 김 씨의 주택이 조정대상 지역에 있고, 집값이 절세전략 구입 당시보다 5억 원이 넘게 올랐다면 양도차익의 70% 가까이를 세금으로 내야 할 수도 있다.

4월 1일부터 집을 두 채 이상 보유한 다주택자에 대한 양도세가 대폭 늘어난다. 조정대상 지역에서 주택을 매각하면 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 여기에 올해 세법 개정으로 양도세 최고 세율이 절세전략 기존 40%에서 42%로 2%포인트 높아졌다. 양도차익이 1억5000만 원을 초과하면 38%, 3억 원을 넘으면 40%, 5억 원 초과인 경우 42%의 세율을 각각 적용받는다. 3주택자인 절세전략 경우 기본세율에 20%포인트가 추가되고, 양도세의 10%가 다시 주민세로 붙기 때문에 최고 68.2%의 양도세 폭탄을 맞을 수 있다. 집값 상승분의 70%가량을 세금으로 내야 하는 셈이다.

단 양도세 중과세는 조정대상에 있는 주택을 양도하는 경우에만 적용된다. 다주택자라도 조정대상 지역의 주택을 매각하는 경우가 아니라면 중과세는 물지 않는다. 현재 조정대상 지역은 서울 전역(25개구), 경기 7개시(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2 신도시), 부산 7개구(남구, 해운대구, 수영구, 연제구, 동래구, 부산진구, 기장군)와 세종시다.

부담부 증여’ 양도세 따져라

주택 수는 개인별이 아닌 세대별로 계산된다. 본인 및 배우자 소유의 주택은 물론이고 세법상 동일 세대원의 소유 주택을 모두 포함한다. 따라서 별도 세대로 분리할 수 있는 세대원 소유의 주택은 떼어내는 것이 절세 포인트다.

대표적인 것이 자녀에게 증여하는 방법이다. 자녀가 세법상 별도 세대를 구성할 수 있는 조건을 갖췄다면 세대를 분리해 자녀에게 아파트를 증여하면 주택 수에서 제외된다. 세법에서는 결혼했거나 연령이 30세 이상, 최저생계비 수준 이상으로 독립생계가 가능한 경우에 한해 독립세대로 인정한다.

앞서 김 씨의 자녀가 결혼했거나 연령이 30세 이상이고, 소득이 있다면 자녀에게 증여해 주택 수를 줄일 수 있다. 그러나 자녀가 미혼이고 독립생계가 어려운 경우라면 증여해도 주택 수가 별도로 계산되지 않는다.

증여 방법은 크게 단순 증여나 부채를 승계하는 부담부 증여 중 선택할 수 있다. 대개 세금을 줄이기 위해 부담부 증여를 선호한다. 부담부 증여는 대출 이나 전세보증금 등 증여자(부모)의 채무를 수증자(자녀)가 인수하는 조건의 증여 방식이다. 전체 평가액 중 부채 승계금액을 제외한 금액에 대해서는 증여세를 내고, 부채 승계금액에 대해서는 양도세가 붙는다. 김종필 세무사는 “4월 이후 부담부 증여의 경우 양도세 중과가 절세전략 적용될 수 있어, 단순 증여와 부담부 증여 시 세금을 비교해봐야 한다”고 말했다.

집값이 크게 상승한 경우라면 배우자에게 증여하는 방법도 있다. 배우자에게 증여할 때 주택 수는 달라지지 않지만, 통상적으로 부부간 증여는 6억 원 까지 배우자 공제가 적용된다. 가령 3년 전 4억 원에 구입해 6억 원으로 오른 아파트를 아내에게 증여하면, 배우자 공제로 세금을 내지 않아도 된다. 이 경우 배우자가 아파트를 증여받은 후 제3자에게 6억 원에 매도하면 양도 차액이 발생하지 않아 세금을 물지 않아도 된다. 단 증여 후 단시일 내 양도는 주의해야 한다. 증여 후 5년 이내에 매매할 경우 조세 회피를 위한 것으로 간주해, 애초 취득금액인 4억 원을 기준으로 양도차익이 계산된다. 증여 후 5년이 지나면 증여 당시 평가금액이 취득금액이 되므로, 5년 이상 보유 의사가 있다면 가족 간 증여 후 양도하는 방법이 효과적인 절세 방안이 될 수 있다.

임대사업 등록 … 8년 이상 장기전략

서울 마포구에서 다가구주택을 세놓은 임모(68) 씨는 주택임대사업자 등록을 놓고 고심 중이다. 임 씨는 다가구주택 외에도 현재 거주 중인 주택을 비롯해 아파트 두 채를 소유하고 있다. 임 씨는 “다가구주택에서 나오는 임대 소득은 노후 생활비여서 당장의 매각은 고려하지 않지만, 자칫 임대사업 등록으로 소득만 드러나고 실익은 크지 않을 수도 있어 망설인다”고 말했다.

최근 임대사업자 등록을 선택하는 다주택자가 늘었다. 국토교통부에 따르면, 올해 2월 한 달간 신규 등록한 개인 임대주택사업자는 9199명으로 지난해 2월(3861명)에 비해 2.4배 증가했다. 지난 1월(9313명)과 비슷한 수준이지만, 2월은 설 연휴로 등록 가능한 근무 일수가 적다는 점을 고려하면, 일 평균 등록자는 1월 423명에서 2월 511명으로 증가한 것으로 분석됐다.

주택임대소득에 대한 종합소득세는 굳이 신고할 필요가 없다고 생각하는 경우도 있지만, 국세청은 신고하지 않더라도 임대차 내역을 파악할 수 있다. 직장인의 월세소득공제는 물론, 주민 센터를 통해 확정일자 정보도 확인이 가능하다. 따라서 임대 목적으로 다주택을 소유하고 있다면, 임대사업자로 등록해 각종 세금 부담을 낮추는 방안을 찾아보는 것이 좋다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “조정대상 지역에서 (임대)수익률이 높고 집값 상승 여력이 있는 주택을 가진 경우라면 임대 사업자로 등록해 장기적으로 세금을 줄여나가는 전략이 유효하다”고 말했다.

다주택자가 임대사업자로 등록하면 양도세 중과를 피할 수 있을 뿐 아니라 종합부동산세와 재산세, 건강보험료 등이 줄거나 면제된다. 장기특별보유 공제 혜택도 있다. 다만 4월 1일 이후 사업자 등록을 고려한다면 선택지는 8 년 이상 ‘장기임대’로 좁혀진다.

3월까지 사업자 등록을 한 경우 의무 기간 4년의 단기임대주택을 운영할 수 있고, 5년 이상 임대하면 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 4월 이후에 양도세 중과 배제와 종부세 혜택을 받으려면 8년 이상 임대주택 등록을 해야 한다. 8년 임대 시 건보료의 80%가 감면되고, 매각 시에는 매매 차익의 70%까지 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 절세전략 있다. 이러한 장기 임대 주택 혜택은 시·군·구청과 세무서에 모두 등록해야 하며, 임대료는 의무임 대기간 동안 연 5% 범위로 인상폭이 제한된다. 의무임대기간에 주택을 매 매할 경우 주택당 최대 1000만 원에 달하는 과태료가 부과되고 감면된 세금도 추징된다는 점을 유의해야 한다.

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배현정 한국경제매거진 MONEY 기자


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